Namas ar sodyba daugeliui atrodo kaip labai praktiškas pasirinkimas: daugiau vietos, savas kiemas, ūkiniai pastatai, sodas, daržas, galimybė laikyti įrankius, techniką ar tiesiog gyventi ramiau nei daugiabutyje. Tačiau perkant tokį turtą su paskola svarbu vertinti ne tik skelbime nurodytą kainą.
Bankui ir pačiam pirkėjui svarbi visa situacija: turto paskirtis, pastato būklė, komunikacijos, sklypas, privažiavimas, pajamos, pradinis įnašas, turimi įsipareigojimai ir būsimos priežiūros išlaidos.
Gražus kiemas ar patraukli kaina dar nereiškia, kad pirkinys bus finansiškai saugus. Todėl prieš priimant sprendimą verta viską susiskaičiuoti ūkiškai.
Pirmiausia reikia žinoti, kas tiksliai perkama
Skelbime turtas gali būti vadinamas namu, sodyba, sodo nameliu ar poilsio būstu. Tačiau dokumentuose jo paskirtis gali būti visai kitokia. Tai svarbu, nes nuo paskirties priklauso ne tik naudojimo galimybės, bet ir tai, kaip turtą vertins kredito davėjas.
Prieš rimtai svarstant pirkimą verta pasitikrinti:
- kokia yra pastato paskirtis;
- ar pastatas įregistruotas;
- ar statybos baigtumas atitinka realią būklę;
- ar sklypo dokumentai tvarkingi;
- ar nėra servitutų, apribojimų ar kitų teisinių kliūčių;
- ar turtas tinkamas gyventi visus metus;
- ar nėra nesutvarkytų priestatų ar ūkinių pastatų.
Jeigu perkamas objektas turi kelis pastatus, verta patikrinti ne tik pagrindinį namą, bet ir visus ūkinius pastatus, garažus, pirtis, sandėliukus ar kitus statinius.
Bankui svarbi ne tik kaina, bet ir turto likvidumas
Perkant butą mieste finansavimas dažnai būna paprastesnis nei perkant sodybą ar nestandartinį namą. Sodybos, seni namai, poilsio paskirties pastatai ar objektai atokesnėse vietose gali būti vertinami atsargiau.
Kredito davėjas žiūri, ar turtas tinkamas įkeisti, ar jo vertė pagrįsta, ar objektas pakankamai likvidus ir ar prireikus jį būtų įmanoma realizuoti rinkoje. Kuo turtas nestandartiškesnis, tuo daugiau klausimų gali kilti.
Tai nereiškia, kad tokio turto neįmanoma finansuoti. Tačiau sąlygos gali būti griežtesnės, o pradinio įnašo gali reikėti daugiau nei tikėtasi.
Pradinis įnašas gali skirtis pagal objektą
Lietuvos bankas nurodo, kad paskolos gavėjas turi būti sukaupęs pradinį įnašą, kuris padengtų bent 10 proc. būsto vertės arba pirkimo kainos, atsižvelgiant į mažesnę sumą. Tačiau kredito davėjas gali prašyti ir didesnės nuosavų lėšų dalies.
Praktiškai tai reiškia, kad pirkėjui nereikėtų planuoti vien pagal mažiausią galimą įnašą. Jei perkamas senas namas, sodyba, poilsio paskirties pastatas ar objektas su neaiškiomis komunikacijomis, kredito davėjas gali vertinti riziką atsargiau.
Pavyzdžiui, perkant 120 000 Eur vertės namą ar sodybą:
- 10 proc. pradinis įnašas būtų 12 000 Eur;
- 15 proc. pradinis įnašas būtų 18 000 Eur;
- 30 proc. pradinis įnašas būtų 36 000 Eur.
Skirtumas tarp šių scenarijų reikšmingas, todėl prieš mokant avansą verta suprasti, kiek nuosavų lėšų iš tikrųjų gali reikėti.
Pajamos ir turimi įsipareigojimai – vienas svarbiausių filtrų
Net jei turtas atrodo tinkamas, finansavimo galimybės priklausys nuo pirkėjo pajamų ir jau turimų įsipareigojimų. Vertinama, ar paskolos gavėjas galės ilgą laiką mokėti įmokas.
Lietuvos banko nurodomuose atsakingojo skolinimo reikalavimuose numatyta, kad finansiniams įsipareigojimams per mėnesį turėtų tekti ne daugiau kaip 50 proc. tvarių mėnesio pajamų, skaičiuojant su 6 proc. palūkanų norma.
Jeigu žmogus jau turi būsto paskolą, automobilio lizingą, vartojimo kreditą ar kitų įsipareigojimų, naujos paskolos galimybės mažėja. Todėl prieš rimtesnes derybas verta pasitikrinti pagrindinius būsto paskolos reikalavimus ir įvertinti, kaip jie atrodo pagal savo pajamas bei turimus įsipareigojimus.
Turto vertinimas gali sumažinti finansavimo sumą
Vienas dažnas netikėtumas – turto vertinimas. Pirkėjas su pardavėju gali susitarti dėl vienos kainos, tačiau vertintojas gali nustatyti mažesnę rinkos vertę. Tokiu atveju kredito davėjas gali skaičiuoti finansavimą ne nuo sutartos kainos, o nuo vertinimo sumos.
Pavyzdžiui, jei sodybos kaina yra 120 000 Eur, bet vertinimas rodo 105 000 Eur, pirkėjui gali reikėti padengti didesnę dalį savomis lėšomis.
Tai ypač aktualu senesniems namams, objektams atokiose vietose, sodyboms su ūkiniais pastatais ar turtui, kurio vertę sunkiau palyginti su panašiais sandoriais.
Komunikacijos – vienas brangiausių klausimų
Perkant namą ar sodybą būtina įvertinti komunikacijas. Jos gali lemti ne tik gyvenimo patogumą, bet ir dideles papildomas išlaidas.
Reikėtų pasitikrinti:
- ar yra elektra;
- ar pakanka elektros galios;
- ar yra vandentiekis, šulinys ar gręžinys;
- ar tvarkinga nuotekų sistema;
- koks šildymo būdas;
- kokia kamino, katilo ar krosnies būklė;
- ar yra internetas ir mobilus ryšys;
- ar kelias pravažiuojamas žiemą.
Jeigu reikia įsirengti gręžinį, nuotekų valymo įrenginį, naują šildymo sistemą ar didinti elektros galią, biudžetas gali greitai išaugti.
Senas namas gali pareikalauti rimtų investicijų
Senas namas ar sodyba gali atrodyti jaukiai, tačiau pirkėjui svarbu vertinti ne tik išvaizdą. Reikia žiūrėti į techninę būklę.
Ypač svarbu įvertinti:
- stogą;
- pamatus;
- sienas ir perdangas;
- drėgmę ir pelėsį;
- langus ir duris;
- elektros instaliaciją;
- šildymą;
- vandentiekį ir nuotekas;
- ūkinius pastatus.
Jeigu reikalingas kapitalinis remontas, vien kosmetinio atnaujinimo biudžeto neužteks. Tokiu atveju verta turėti aiškią darbų sąmatą dar prieš priimant galutinį sprendimą.
Sklypo priežiūra taip pat kainuoja
Namas ar sodyba reiškia ne tik daugiau erdvės, bet ir daugiau darbų. Sklypą reikia prižiūrėti, šienauti, valyti sniegą, tvarkyti takus, prižiūrėti tvoras, medžius, šiltnamį, daržą ar ūkinius pastatus.
Į biudžetą verta įtraukti:
- žoliapjovę ar traktoriuką;
- trimerį;
- sodo ir daržo įrankius;
- malkinę ar sandėliuką;
- tvoros remontą;
- vartus;
- lauko apšvietimą;
- kiemo dangas;
- technikos priežiūrą.
Šios išlaidos nebūtinai atsiranda visos iš karto, tačiau ilgainiui jos tampa nuolatine namo ar sodybos išlaikymo dalimi.
Kada verta neskubėti?
Atsargiau verta elgtis, jei pirkimas atrodo patrauklus tik dėl mažos kainos. Maža kaina gali reikšti, kad turtui reikės didelių investicijų, bus sunkiau gauti finansavimą arba dokumentai nėra iki galo tvarkingi.
Neskubėti verta ir tada, kai:
- nėra aiškus turto vertinimas;
- nežinoma tiksli remonto sąmata;
- po sandorio neliktų finansinio rezervo;
- pirkimas priklauso nuo labai optimistinių pajamų prognozių;
- banko sąlygos dar nėra aiškios;
- objektas turi teisinius ar techninius neaiškumus.
Tokiais atvejais geriau skirti daugiau laiko patikrinimui nei vėliau spręsti brangias problemas.
Geras pirkinys turi būti pakeliamas ne tik emociškai, bet ir finansiškai
Namas ar sodyba gali suteikti daug laisvės: savą kiemą, vietą darbams, sodui, daržui, poilsiui ir šeimai. Tačiau tai taip pat yra ilgalaikis finansinis įsipareigojimas.
Prieš perkant verta įvertinti ne tik kainą, bet ir paskolos sąlygas, pradinį įnašą, turto paskirtį, komunikacijas, remontą, sklypo priežiūrą ir finansinį rezervą.
Geriausias pasirinkimas yra ne tas, kuris atrodo pigiausias skelbime, o tas, kurį galima realiai išlaikyti ir tvarkyti be nuolatinės finansinės įtampos.